Convertir un terrain rustique en terrain urbanisable

L’urbanisme consiste essentiellement dans le processus ordonné de transformation d’un terrain rural ou rustique en terrain urbanisé , en une ville. Un terrain rural ou rustique est celui qui : soit n’a pas encore été transformé en terrain urbanisé, bien que les plans d’urbanisme permettent cette transformation, soit il ne pourra pas être transformé car il est protégé pour des raisons :

• environnemental
• appartiennent au domaine public
• pour la protection d’autres valeurs (patrimoine historique, par exemple)

Les terres aménageables sont des terres qui , précisément, sont en train de se transformer de terres rurales ou rustiques en terres urbanisées , conformément aux plans d’urbanisme. Il est important de souligner que, parmi les catégories de terrains définies dans la législation de l’État Texte consolidé de la loi foncière de 2015 , le concept de terrain aménageable n’est pas utilisé, mais parle plutôt de terrain « soumis à des actions de transformation urbaine ». Mais les lois autonomes du foncier et de l’urbanisme, qui sont celles qui règlent cette matière de la manière la plus complète, envisagent, parmi les classes de foncier, la notion de foncier aménageable.

Le foncier urbain est celui qui a déjà subi une transformation urbanistique, acquérant tous les services de la ville, tels que l’accès routier, l’électricité, l’approvisionnement en eau, l’assainissement, etc.

Guillermo Aguillaume Gandasegui , avocat expert en droit urbain .

Pour qu’un terrain rustique ou rural devienne urbanisable, c’est-à-dire pour qu’il puisse être transformé de façon ordonnée en terrain urbanisé, il est nécessaire et indispensable que sa gestion soit établie par des plans d’urbanisme. Ce sont eux qui définissent les classes de sols.

La transformation du foncier se fait sur deux plans différents : l’un juridique et l’autre physique :

1. La première consiste à diviser (remembrer) les propriétés existantes afin qu’elles s’intègrent au nouveau design de la ville qui a été prévu.
2. La seconde consiste en l’exécution physique des travaux : pavage des rues et des trottoirs, fourniture d’électricité, d’eau, d’assainissement et autres services urbains.

Pour que ces transformations soient possibles, il faut que les plans d’urbanisme « dessinent » sur le plan correspondant quels terrains peuvent passer du rural ou rustique au terrain urbain et lesquels ne le peuvent pas. C’est ce qu’on appelle la « CLASSIFICATION » du sol, (à ne pas confondre avec sa « CALIFICATION » ).

En plus de cela, les plans qui réglementent les terres urbanisables, normalement (je généralise parce que les législations régionales ne sont pas toutes les mêmes), envisagent la nécessité d’établir de nombreux paramètres pour mener à bien la transformation.

Par exemple:

Les plans doivent définir quel usage prédominant va être donné à chaque secteur, unité ou polygone : résidentiel, industriel, commercial, dotationnel (services publics), etc. En outre, ils doivent indiquer ce qui peut être construit pour chaque usage et, enfin, ils doivent « dessiner » précisément comment les rues, les services urbains et les nouveaux terrains à bâtir vont être distribués. Ce dernier « qualifie » le sol.

Par conséquent, la différence entre la classification et la qualification est que :

Dans la première, le sol est affecté à une classe de sol .

Cependant, dans le second cas, des usages spécifiques et des intensités de construction sont attribués à ce terrain.

Deux façons de transformer le sol :

Les plans d’urbanisme doivent être approuvés par les conseils municipaux et, dans de nombreux cas, également par la communauté autonome. Une fois approuvée, la transformation du terrain, qui nécessite le lotissement et la réalisation des travaux d’urbanisation, peut se faire, grosso modo, de deux manières :

1. La première, la plus évidente possible (mais c’est la moins courante), est la gestion publique : que la Mairie s’en charge. Il existe plusieurs systèmes pour ce faire, mais les municipalités ne les utilisent généralement pas, car ils nécessitent un investissement initial important et une gestion complexe.
2. Le second système, est la gestion privée : qui consiste à constituer un groupement de propriétaires, sorte de communauté de propriétaires fonciers, qui assument en commun les dépenses nécessaires (projets, travaux, gestion) pour faire transformation du sol. Les investissements sont importants, mais en retour, les propriétaires obtiennent qu’une fois le terrain transformé, leurs propriétés augmentent considérablement en valeur. Ceci, dans la plupart des cas, compense l’investissement réalisé. Je dis « la majorité » car il existe des cas exceptionnels où les charges urbaines sont tellement élevées que la « plus-value » obtenue ne compense pas les dépenses. Cela peut conduire à l’annulation du plan d’urbanisme en question.

Tout ce processus est « supervisé » par le Conseil municipal, qui doit aller, non seulement approuver les différents projets qui doivent être réalisés pour remembrer ou réaliser des travaux d’urbanisation, mais aussi vérifier que les travaux sont effectivement réalisés comme prévu et que Tous ceci est conforme aux plans d’urbanisme.

viabilisation lotissement

La viabilisation d’un terrain en lotissement ?

Une parcelle de terrain est une grande parcelle de terrain qui est divisée en lots ou lots qui sont
vendus individuellement.
L’un des principaux avantages de ce type de bâtiment est qu’il vous facilite la construction.
En effet, un terrain en lotissement impose quelques conditions.
Par exemple, le prix au mètre carré est plus élevé que celui d’un terrain en secteur diffus.
En outre, vous devez suivre les règles sur l’implantation de la maison car certains promoteurs
exigent un style architectural défini.
Par conséquent, vous ne pourrez pas choisir la couleur du toit, de la façade et vous devrez vous
adapter au type de clôture ou clôture du
Les prestations de ce lotissement comprennent le raccordement du site aux différents réseaux
d’eau, d’assainissement et d’électricité.

Qu’est-ce que le foncier urbain ?

Le foncier urbain est celui qui a déjà subi une transformation urbanistique, acquérant tous les services de la ville, tels que l’accès routier, l’électricité, l’approvisionnement en eau, l’assainissement, etc.

Comment est classé le foncier urbain ?

Le classement du terrain en terrain urbain doit être produit dans un acte d’urbanisme général pour l’ensemble de la commune. Dans la plupart des communautés autonomes, on les appelle « Plan général d’urbanisme » ou « Règlement annexe d’urbanisme ».

Foncier urbain et foncier aménageable, est-ce la même chose ?

Non, la différence est expliquée dans la réponse initiale.

Quels types de terrains urbains existe-t-il ?

La plupart des lois régionales d’urbanisme envisagent deux catégories de terrains urbains.

• D’une part, le terrain complètement urbanisé , qui ne nécessite aucun travaux pour compléter l’urbanisation.
• D’autre part, le foncier urbain que l’on appelle habituellement « non consolidé » dans lequel, bien que la plupart des services urbains aient été acquis, il est nécessaire de compléter l’urbanisation car certains d’entre eux manquent ou sont devenus obsolètes.

De plus, sur les terrains urbains, il peut également y avoir des actions d’urbanisation, que la loi de l’État classe en actions de :

• réforme
• renouvellement
• ou dotation

Comment savoir si un terrain est aménageable ?

En général, c’est facile à savoir. En premier lieu, vous pouvez demander à la mairie un document appelé « certificat d’urbanisme » qui rapporte les caractéristiques urbaines du terrain et à quel type de terrain il appartient.

D’autre part, les documents d’urbanisme général peuvent être consultés, que les mairies sont tenues de rendre accessibles sur Internet via leurs portails de transparence.

Que puis-je construire sur un terrain aménageable ?

Si « construire » est entendu dans son sens normal de « bâtir », seules peuvent être construites des constructions spécifiques à leur destination rurale et autorisées par l’urbanisme.

Attention , le foncier aménageable est voué à se transformer par son urbanisation, ce qui signifie très probablement que ces constructions doivent être provisoires et vouées à la démolition lors de cette transformation urbaine.

Où dois-je aller ou à qui puis-je prétendre pouvoir convertir un terrain rustique en terrain urbanisable ?

Vous ne pouvez pas « réclamer » cette transformation. La décision d’effectuer cette transformation est une décision discrétionnaire de l’administration , qui est adoptée conjointement par le conseil municipal et la communauté autonome. Elle doit être fondée sur des raisons d’intérêt public, normalement les besoins de croissance de la ville.

Vous pouvez demander que cette transformation soit faite, bien sûr, et argumenter sa nécessité. Le moment idéal pour cela est lorsque le conseil municipal en question prépare un plan général, pour lequel une « avance » est généralement publiée. Ce serait le moment de présenter la proposition, et non de revendiquer, de transformation et d’en discuter avec les techniciens chargés de rédiger le Plan. Cependant, la décision finale appartient aux organes directeurs du conseil municipal.

Quelle documentation dois-je présenter pour convertir un terrain rustique en terrain urbanisable ?

Comme on peut le déduire de la réponse à la question précédente, l’initiative de cette transformation doit venir du Conseil Municipal. Des propositions ou suggestions peuvent être soumises, mais le classement du terrain en terrain aménageable ne peut se faire que par une décision de politique urbaine.

Combien de temps faut-il pour convertir un terrain  en terrain urbanisable ?

Il est pratiquement impossible de prévoir , car il faut, en premier lieu, que tous les instruments de planification nécessaires soient traités : le Plan général et, éventuellement aussi un Plan partiel. Deuxièmement, que les instruments d’exécution (projet de remembrement et d’urbanisation) soient approuvés. Et enfin, que les travaux d’urbanisation soient réalisés. En pratique, et sauf cas très exceptionnels, pas moins de cinq ans.